一份写字楼的空置率排名，暴露中国城市的真实家底

今天，广州日报6.26亿元拿下黄埔鱼珠商业地块！

一个年纳税额不少于一亿的新媒体文化总部将在鱼珠横空出世，项目容积率为10、建筑面积为10万平方米、高度为200米，这意味着鱼珠也将开启总部经济和摩天大楼建设潮，高档甲级写字楼不再只是天河CBD独美。

广州东部终于迎来鱼珠时间！根据黄埔区2019年的政府工作报告，政府将全力建设黄埔港粤港澳大湾区现代服务创新区，打造服务港澳的新贸易创新中心。打造鱼珠湾总部集聚区，建设中国软件CBD总部、广州日报多媒体融合中心等重大项目。

业内一致认为，作为第二CBD的核心区，鱼珠港的崛起，将有效缓解广州商务发展隐藏的一个燃眉之急。

01.

写字楼空置率排名，广州全国最低

广州已连续四年新增人口超过40万，人气指数之高，超过除深圳之外的任何一个大城市，总部企业进驻也随之井喷，仅2018年就新增了13家世界500强进驻。

鱼珠港所在的黄埔区是全市招商引资的佼佼者，2018年该区引进项目138个，总投资额超2000亿元，其中世界500强、中国500强、民营500强及央企投资项目33个，产出超百亿项目10个，新增高新技术企业478家。

然而，和澎湃增长的商务需求相比，广州这几年的写字楼供应可以用“饥渴“两个字来形容！

今年以来，包括高力国际、第一太平戴维斯在内的多个机构的数据显示，广州甲级写字楼供不应求，空置率创10年新低，截至2018年已降至4.3％，且远远低于同类城市。

以下是最近7年来广州甲级写字楼的空置率数据，从最高的20％降至5以内，显示近年来广州商务需求增长和写字楼供应的不平衡。

数据来自高力国际。

为了看清广州的空置率在全国算什么水平，我们找到全国12个大城市的甲级写字楼空置排名：

数据来自第一太平戴维斯。制表／城市战争。

如上图所示，广州甲级写字楼的空置率在主要城市中排名最低，足见广州写字楼市场的稳健，其澎湃的商务活力可见一斑。

写字楼空置率常常用来衡量一座城市经济发展的健康指数，如果空置率太高，说明基础建设超过真实需求，城市经济存在泡沫的成分，如果空置率较低，说明真实需求比较充沛，城市发展的后劲较大。

如上图所示，强二线城市的写字楼空置率普遍较高，这些城市有的是因为城市发展提速，短期内供应量巨大，还有的是经济下行、企业退租，例如P2P行业的爆雷，一些城市CBD甲级写字楼出现整层搬空的现象。

总体来说，一线城市空置率都比较低，显示一线城市雄厚的家底，即使在经济下行期，仍然有着充沛的商务需求，特别是广州，让人再次体会到这座城市强大的韧性。

02.

写字楼租金排名，广州稳居一线，远超杭州

说到城市地位，媒体很喜欢用简单粗暴的房价来PK，但其实这个指标水分很大，写字楼租金水平其实更能反映一个城市真实的发展水平，因为租金没有泡沫，更能够反映真实的购买力。

根据第一太平戴维斯的数据，我们统计到各大城市甲级写字楼的租金排名：

如图所示，北京、上海的租金水平可以列为第一档，深圳、广州可以视为第二档，杭州、南京、天津可以为视为第三档，其他城市可视为第四档。

可以说，这个排名和各大城市真实的城市地位比较匹配，一度要和广州叫板的杭州，其租金水平和广州仍有较大差距，其高端服务业的发展水平和广州还不能同日而语。值得一说的是，仅次于杭州的不是武汉、成都、西安等网红城市，而是和广州一样低调的南京。

再来看看各大城市甲级写字楼近年来租金水平的走势图：

如上图所示，北京、上海、广州、深圳的写字楼租金近年来稳步上涨，而其他大部分城市则表现出不温不火甚至持续下探的走势。

当潮水褪去谁会裸泳？可谓一目了然。

03.

写字楼跟着产业走，新兴区域成总部经济新高地

仔细观察广州写字楼市场，还会发现一个深刻的变化，那就是城市新兴区域逐渐取代核心区域成为甲级写字楼的最大来源，来看看JLL的一个数据：

广州的甲级写字楼原本集中在天河CBD和越秀核心区，但近年来，以琶洲、金融城、鱼珠为代表的新兴区域，越来越成为甲级写字楼的主战场。

原因是什么？写字楼是跟着产业走的，近年来广州的高端产业外溢动力越来越强，不少总部企业纷纷外迁到新兴区域。

黄埔区就是其中的佼佼者，已发展为仅次于天河的总部经济区。2018年，广州认定的总部企业达到468家，黄埔一个区就占了97家，数量仅次于天河，相当于全市的20.7%。

近年来，广州农商行、广发证券、广发期货和广州农商行总部相继落户黄埔，实现金融总部零的突破。

广东股权交易中心也落户黄埔，仅2018年就新增风投机构71家，总数则超过300家，资金管理规模超700亿元。

除了金融，黄埔还引进乐金8.5代OLED、通用电气（GE）生物科技园等世界500强外资项目7个，中国建筑、航天信息、联通互联网等央企项目12个，宝能、雪松、阿里云工业互联网等民营企业500强项目20个，引进项目数量和投资规模创历史新高。

黄埔区超强的总部经济实力，为第二CBD核心区鱼珠港提供了坚强的后盾，目前科学城与知识城的产业导入以第二产业为主，鱼珠港则有望成为黄埔区科技研发与高端服务业的第一入口。

作为一个实际生活超过2000万人口、GDP超过2万亿的超级城市，有理由相信广州的未来也会像北京、上海一样，走向双CBD乃至多中心格局。

在此意义上，作为和珠江新城、金融城、琶洲一脉相承、一水相依的鱼珠港，有望延续历史的荣光，将珠江凝聚千年的繁荣的进一步发扬光大。